一、 关键词
房屋、买卖、有效
二、 裁判要点
签订的协议是双方当事人真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。
三、 相关法条
《中华人民共和国民法通则》第五十五条关于“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示清楚：（三）不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。
四、 案例索引
一审：雷州市人民法院（2011）湛雷法270号；二审：湛江市中级人民法院（2012）湛中法民一终字第808号（2013年5月21日）
五、 基本案情
俩原告吴某甲、吴某乙诉称，于2005年11月经中人黄用久介绍将已业座落于白沙镇含头村白黎公路边的房屋出卖给被告，价款105000元，当日被告交定金2000元，合同签订后被告给付50000元，尚未付53000元，经原告多次追讨被告拒绝给付引起纠纷，2009年6月23日原告向本院起诉主张房屋买卖合同无效，并要求被告赔偿损失40000元。
被告梁某某辩称，原、被告订立的房屋买卖协议成立，该协议自签订之日起生效，且全部标的物已交付其使用和所有。被告反诉请求判令原告赔偿各项损失共计30万元。
反诉原告梁某某诉称，原、被告订立的房屋和宅基地使用协议依法成立，双方自签订协议之日起生效，且全部标的物已经交付使用和所有，反诉被告不依照约定，为反诉原告办理过户手续，还损毁反诉原告的铁门、窗户、电话机、家具和瓷砖等货品，并非法封锁仓库，致使数十万元的货品不能销售，造成反诉原告损失之惨，欲哭无泪，特提出反诉，请求判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失30万元，并判令反诉被告为反诉原告办理买卖房屋及空地过户手续。
反诉被告吴某乙、吴某甲辩称，反诉原告请求赔偿没有事实依据，我们也没有损坏其财物，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，原告吴某乙与原告吴某甲是同胞亲兄弟。两原告于1992年共同购买一块宅基地，位于白沙镇白沙村黄宅坑，面积353平方米，其中原告吴某乙130平方米，原告吴某甲223平方米。原告吴某乙于1992年4月30日办理了其130平方米国有土著人地使用权证，证号为海府国用总字（92）第0026******号，原告吴某甲于1992年5月6日办理了其223平方米国有土地使用证，证号为海府国用总字（92）826******号。1993年两原告在共同购买的353平方米宅基地上建了房屋。2005年10月25日两原告想出卖房屋，经中人黄用久介绍并联系到被告购买，尔后，经原、被告协商，原告自愿将其座落于雷州市白沙镇含头村后白黎公路边占地面积353平方米的房屋及宅基地出卖给被告，双方议定房屋及宅基地总价款105000元，2005年10月25日，原、被告草似了一份协议：“约定房地产总价105000元，契约与协议写好后好后先付5万元，欠款用契按贷付清，卖方负责办理过户，费用买方负责。楼宅、铁皮宅、楼上分别在11月27日、12月25日、农历12月底搬清”。草似协议当日被告预交2000元给原告吴某乙。同年11月20日两原告分别与被告签订了买卖宅基地协议书，原告为甲方，被告为乙方。协议内容：“1、甲方吴某乙负责办理过户、协议、契据等手续交付乙方（过户手续费由梁负付）；2、如果证件不明亲房子孙等异议造成乙方损失，由甲方承担；3、甲方12月30日前交给乙方使用；4、乙方交人民币伍万元正给甲方。尚欠伍万参仟元由甲方以证抵押贷款偿还，乙方负责偿还贷款本息；5、双方遵照不得违约，哪方违约，哪方承担责任。”协议签订后被告给付原告50000元，尚欠53000元。2005年12月7日两原告又能分别与被告订立了正式房屋买卖契约，两原告同意将占地面积353平方米房地产权以总价105000元转让给被告。两原告依约于2005年12月底交付了该房地产使用权给被告，但由于该房屋属于农村范围，房地产未办理过户手续，抵押贷款未被批准，故被告不能给原告付清房地款，2006年初被告将瓦房、铁棚拆除，在建仓库时被吴姓邻居干涉，仓库无法建筑，被告将剩下的材料转到其他地方建仓库，被告认为是原告所为，一直没有给原告付清房款，原告追讨无果后，于2006年6月锁住被告的仓库门，并用小树杆篱围被告仓库外面，想逼使被告付清房款。2009年6月23日原告向本院起诉主张房屋买卖合同无效并要求被告赔偿40000元。被告以原告擅自封锁其仓库，导致不能出卖货物，造成损失为由，于同年7月2日提出反诉要求原告赔偿30万元。根据被告的反诉请求及委托评估申请，本院对此进行委托评估，经摇珠确定湛江市千福田资产评估有限公司取得评估权，该公司按照评估程序派出评估员到现场对评估财产进行勘查和收集资料，因被告无法提供有关货物的型号、规格、数量、质量等凭证，导致无不评估。反诉原告梁某某不服，本院于2010年2月10日再次通过摇珠委托湛江粤华信资产评估有限公司再次评估，2010年4月1日该评估公司复函称，因多数委托财务数量和当时状况无法确定，故不予评估。
六、 裁判结果
（一）撤销（2011）雷法民初字第270号民事判决；
（二）限梁某某在本判决发生法律效力之日起十日内向吴某乙、吴某甲支付53000元和利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2009年6月23日起计至本判决确定的给付之日止）；
（三）限吴某乙、吴某甲在本判决发生法律效力之日起三十日内，履行办理《国有土地使用证》过户手续的义务。
（四）驳回吴某乙、吴某甲的诉讼请求。
（五）驳回梁某某的其他反诉。
七、裁判理由
原审依照《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《中华人民共和国民法通则》第六条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定合同无效。判决如下：（1）限梁某某在本判决发生法律效力之日起十日内向吴某乙、吴某甲支付53000元及利息；（2）限吴某乙、吴某甲在本判决发生法律效力之日起三十日内，履行过户手续的义务。（3）驳回吴某乙、吴某甲的诉讼请求。（4）驳回梁某某的其他反诉。
八、案例注解
本案属于房屋买卖合同纠纷，本案当事人争议以下两个焦点问题：（1）关于吴某乙、吴某甲与梁某某签订的《卖买宅基地、楼房协议书》、《卖买宅基地协议书》是否有效的问题，2005年11月20日，双方分别签订了以上两份协议书，将宅基地及楼房转让给梁某某，协议签订后，吴某乙、吴某甲依约交付给梁某某使用，梁某某则依约将总价款中的52000元支付给吴某乙、吴某甲，以此可见，吴某乙、吴某甲与梁某某签订的两份协议是双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第五干五条及《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，双方签订的协议合法有效，受法律保护。吴某乙、吴某甲主张协议无效，没有事实和法律依据。且在双方签订土地协议前，吴某乙、吴某甲已为该土地办理了《国有土地使用权证》，已不属于农村宅基地，梁某某有权占有土地并根据自己的需要合理使用是有法律依据的。
（2）关于要求吴某乙、吴某甲履行办理过户手续义务的反诉请求应否支持的问题。本案中，双方先后签订五份协议，第一、二、三份对房地产的总价款、付款方式，房地产的交付时间、过户手续的办理及手续费用的负担进行了约定，第四份、五份只对涉案房地产总价款进行了约定，上述五份协议在内容上并不存在矛盾之处，且双方均确认该五份协议是真实意识表示，现吴某乙、吴某甲依据第二、三份雷议提起本案的诉讼，该两份协议对涉案房地产是先过户后付余款还是先付余款后过户没有明确约定，吴某乙、吴某甲没有依照该两份协议的约定去申请贷款，故该两份协议至今没有履行完毕不能完全归责于梁某某，双方均存在过错。当事人应按照合同法第六十条 “当事人应当按照约定全面履行自已的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，梁某某的该项反诉有法律依据，应予支持，吴某乙、吴某甲需履行办理过户手续，同时，基于合同全面履行的原则以及为了避免当事人的诉累，梁某某应向吴某乙、吴某甲支付余款53000元及相应利息。
